Vertiefende Informationen zu allen relevanten Anlässen der Immobilienbewertung – auf unseren eigenen Themenseiten
Unsere FAQ geben Ihnen einen schnellen Überblick über die wichtigsten Fragen zur Immobilienbewertung.
Für vertiefte Informationen zu einzelnen Anlässen stehen Ihnen eigene Themenseiten zur Verfügung – etwa zur Immobilienbewertung beim Kauf, beim Verkauf, im Rahmen einer Scheidung, einer Erbschaft oder Schenkung, bei Fragen zur Betreuung, gegenüber dem Finanzamt, zur Vermögensaufstellung, zur Immobilienfinanzierung, zur Mietpreisermittlung sowie zu Aspekten der Sanierung.
Wichtige Fragen rund um Gutachten und Bewertung
F & Q
Was kostet ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB?
Das Honorar eines Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB hängen maßgeblich vom jeweiligen Bewertungsobjekt, der Komplexität sowie vom Verkehrswert ab. Zusätzlich fließen Besonderheiten wie Rechte und Lasten, weitere Stichtage oder mehrere bauliche Anlagen gemäß den in der Honorarrichtlinie vorgesehenen Zuschlägen in die Honorarermittlung ein.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB sinnvoll?
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist immer dann sinnvoll, wenn eine rechtssichere, vollständig dokumentierte Immobilienwertermittlung benötigt wird – etwa für Gerichte, Behörden, Banken, steuerliche Zwecke oder bei streitigen Auseinandersetzungen, Scheidungen oder Erbschaften.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist der Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielbar wäre. Er berücksichtigt die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die Lage sowie die wertrelevanten Merkmale des Grundstücks.
Wie wird der Verkehrswert berechnet?
Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB anhand der in der Immobilienwertermittlungsverordnung verfahren (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert) ermittelt. Lage, Zustand, Baujahr, Ausstattung und aktuelle Marktdaten fließen in die Bewertung ein. Je nach Objekt wird das Verfahren gewählt oder kombiniert, das eine sachgerechte und marktgerechte Ableitung des Verkehrswerts ermöglicht.
Wie wird der Verkehrswert bei einer Scheidung oder Erbschaft ermittelt?
Bei Scheidungen oder Erbschaften bewertet ein unabhängiger Sachverständiger die Immobilie neutral und ohne emotionale Einflüsse. Ein Verkehrswertgutachten schafft damit eine objektive Grundlage – etwa für Verkauf, Auszahlung oder die steuerliche Bewertung durch das Finanzamt. Bei trennenden Ehegatten ist es oft sinnvoll, das Gutachten gemeinsam und einvernehmlich zu beauftragen.
Wie genau fließt die Lage in das Verkehrswertgutachten ein?
Ausschlaggebend sind u. a. der lagebezogene Bodenrichtwert, Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung, Liegenschaftszinssätze sowie Sachwertfaktoren. Diese Daten bilden die örtlichen Marktverhältnisse ab und sind maßgeblich für die sachgerechte Lagebewertung des Objekts.
Warum weicht der Verkehrswert aus dem Gutachten stark von der Schätzung des Maklers ab?
Maklerpreise sind in der Regel Angebotspeise und stimmen nicht immer mit dem Marktwert überein. Zudem nimmt der Makler häufig nur eine grobe, unverbindliche Wertschätzung vor. Der Verkehrswert aus dem Gutachten stützt sich auf reale Kaufpreise vergleichbarer Immobilien, berücksichtigt die Besonderheiten des Bewertungsobjektes und folgt den anerkennten Methoden und Rechenverfahren zur Immobilienwertermittlung gemäß ImmoWertV.
Was ist ein Kurzgutachten?
Das Kurzgutachten stellt eine preisgünstigere Alternative dar, da es in komprimierter Form erstellt wird und auf ausführliche Texte und Erläuterungen verzichtet. Es eignet sich insbesondere für außergerichtliche und einvernehmliche Trennungen, Erbschaftsaufteilungen sowie Schenkungen. Ebenso ist es für den Immobilienverkauf oder die Überprüfung eines Kaufpreises gut geeignet.
Inwiefern beeinflussen Rechte und Belastungen im Grundbuch den Verkehrswert?
Grundbucheinträge wie Wohnungsrechte, Nießbrauch oder Wegerechte können den Verkehrswert mindern, weil sie die Nutzung der Immobilie einschränken. Solche Belastungen werden in der Wertermittlung sachgerecht berücksichtigt.
Warum sollte ein Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt werden?
Zertifizierte Sachverständige arbeiten nach anerkannten Bewertungsstandards und verfügen über geprüfte Fachkompetenz. Dadurch ist sichergestellt, dass die Wertermittlung nachvollziehbar, rechtssicher und marktgerecht erfolgt – insbesondere bei Behörden, Gerichten, Banken oder in streitigen Verfahren.
Wie wird der bauliche Zustand im Gutachten berücksichtigt?
Der bauliche Zustand fließt direkt in die Wertermittlung ein. Modernisierungen, Sanierungen, Schäden oder Instandhaltungsrückstände beeinflussen den Sachwert und die Marktattraktivität. Alle relevanten Merkmale werden dokumentiert und in den Bewertungsansätzen sachgerecht abgebildet.
Wann ist ein Gutachten sinnvoll?
Ein Gutachten ist immer dann sinnvoll, wenn ein objektiver und nachvollziehbarer Wert benötigt wird – etwa bei Verkauf, Kauf, Erbschaft, Scheidung, Finanzierung, steuerlichen Themen oder bei Streitfällen. Es schafft Klarheit und dient als belastbare Entscheidungsgrundlage.
Welche Unterlagen werden für ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Für ein Verkehrswertgutachten werden alle objekt- und grundstücksbezogenen Unterlagen benötigt, die den baulichen Zustand, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die wirtschaftlichen Merkmale belegen. Dazu gehören u. a. Grundbuchauszug, Katasterunterlagen, Baubeschreibung, Beugenehmigung, Grundrisse, Wohnflächenberechnung. Bei vermieteten Objekten benötigen u. a. wir Mietvertrag, Angaben zu Mieterhöhungen und Nebenkosten.
Wie lang ist ein Gutachten gültig?
Ein Verkehrswertgutachten ist zeitlich nicht befristet. Der ausgewiesene Wert bezieht sich immer auf den Stichtag der Bewertung. Wie lange er als verlässliche Grundlage dient, hängt davon ab, wie sich Markt und Objekt entwickeln. Bleiben Rahmenbedingungen stabil, kann der Wert über Jahre bestehen. Ändern sich Markt oder Gebäude, kann eine Aktualisierung bereits nach kurzer Zeit erforderlich werden.
Wird ein Gutachten auch ohne Innenbesichtigung erstellt?
Für alle unsere Gutachten ist eine Innenbesichtigung zwingend erforderlich. Ohne Innenbesichtigung fehlen wesentliche Informationen zum baulichen Zustand, sodass die Bewertung nur eingeschränkt möglich ist und sachgerechte Wertabschläge vorgenommen werden müssen.
Wie werden Modernisierungen im Gutachten berücksichtigt?
Modernisierungen werden nach Umfang, Qualität und Zeitpunkt bewertet und sachgerecht in die Wertermittlung einbezogen. Sie verbessern den baulichen Zustand und können – sofern sie nachweisbar und wertrelevant sind – zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer führen. Die Anrechnung erfolgt ausschließlich nach den geltenden Vorgaben der ImmoWertV.
Warum weicht die Wohnfläche manchmal von den Angaben im Exposé ab?
Wohnflächenangaben aus Exposés oder älteren Unterlagen entsprechen nicht immer den aktuellen Vorgaben der Wohnflächenverordnung. Abweichungen entstehen häufig durch unklare Messmethoden, nicht berücksichtigte Flächen oder bauliche Veränderungen. Für die Wertermittlung wird die Wohnfläche daher nach geltenden Regeln überprüft und – falls sie nicht WoFlV‑konform ist – gegen gesondertes Honorar neu berechnet.
Warum weichen Bankbewertungen oft vom Verkehrswert ab?
Bankbewertungen folgen internen Richtlinien und Risikomodellen, die nicht zwingend dem Verkehrswert nach § 194 BauGB entsprechen. Sie berücksichtigen häufig Beleihungsgrenzen, Sicherheitsabschläge und bankeigene Parameter. Ein Verkehrswertgutachten bildet hingegen den objektiven Marktwert ab.
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Bernd Fischer Immobiliengutachten
Bernd Fischer
Diplom-Betriebswirt (FH)
DEKRA zertifizierter Sachverständiger (D1) und DGuSV-zertifizierter Sachverständiger
für bebaute und unbebaute Grundstücke
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