Immobiliebewertung in der Immobilienfinanzierung
Verkehrswert oder Beleihungswert?
Der Verkehrswert einer Immobilie ist im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich definiert und in der Immobilienwertermittlungsverodrnung (ImmoWertV) konkretisiert. Er beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung von Angebot und Nachfrage zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages erzielbar ist. Damit bildet er die Grundlage für Kauf- und Verkaufsentscheidungen sowie für steuerliche und rechtliche Fragestellungen.
Der Beleihungswert hingegen ist in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) geregelt. Er stellt den langfristig erzielbaren Wert einer Immobilie dar, den Kreditinstitute als Sicherheit für die Vergabe von Darlehen heranziehen. Im Unterschied zum Verkehrswert wird der Beleihungswert konservativ kalkuliert und berücksichtigt mögliche Risiken sowie die nachhaltige Werthaltigkeit der Immobilie.
Für die Kreditvergabe gilt: Banken finanzieren in der Regel bis maximal zum Beleihungswert. Üblich ist dabei eine Beleihungsgrenze zwischen 60 % und 80 % des Beleihungswertes. Das bedeutet:
Verkaufspreis der Immobilie = 100 %
Beleihungswert = ca. 80 %
Eigenkapitalanteil des Käufers = ca. 20 %
Ein Beispiel: Wird eine Immobilie für 500.000 € verkauft, liegt der Beleihungswert bei rund 400.000 €. Die Bank finanziert bis zu diesem Wert, während der Käufer die Differenz von 100.000 € als Eigenkapital einbringen muss.
Damit wird deutlich: Der Verkehrswert bildet den Marktpreis ab, während der Beleihungswert die Grundlage für die Kreditentscheidung der Bank ist. Beide Werte sind wichtig – der Verkehrswert für Käufer und Verkäufer, der Beleihungswert für Kreditinstitute und deren Risikomanagement.
Anlässe
Verkehrswertgutachten
Immobilienkauf oder -verkauf (Preisfindung, Verhandlungsgrundlage)
Erbschaften und Schenkungen (Nachlassaufteilung, steuerliche Bewertung)
Scheidungen (Vermögensauseinandersetzung)
Steuerliche Bewertungen durch das Finanzamt (Grundsteuer, Erbschaftssteuer)
Betreuung oder gerichtliche Verfahren (z. B. Zwangsversteigerung)
Anlässe
Beleihungswertgutachten
Kreditvergabe durch Banken und Sparkassen und zur internen Risikobewertung
Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen
Unternehmensfinanzierungen mit Immobilien als Sicherheit
Finanzierung von größeren Investitionen (z. B. Modernisierung, Neubau)
Banktypische Begriffe
Loan-to-Value (LTV): Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert. Beispiel: 400.000 € Kredit bei 500.000 € Beleihungswert = 80 % LTV.
Tilgungssatz: Anteil der jährlichen Rückzahlung. Ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit und senkt die Restschuld schneller.
Zinsbindungsfrist: Zeitraum, in dem der Zinssatz festgeschrieben ist. Üblich sind 10 bis 15 Jahre.
Restschuld: Kreditsumme, die nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist.
Eigenkapitalquote: Anteil der Finanzierung, den der Käufer selbst einbringt. Banken erwarten meist mindestens 20 %.
Praxistipps
Eine Immobilienfinanzierung birgt Chancen, aber auch Risiken. Eine unzureichend geplante Finanzierung kann früher oder später zur Belastung werden.
Eigenkapital einplanen: Mindestens 20 % sollten aus Eigenmitteln stammen, um solide Konditionen zu erhalten.
Instandhaltungskosten berücksichtigen: Unerwartete Reparaturen oder Modernisierungen können die Kalkulation schnell belasten.
Fördermittel prüfen: Staatliche Programme oder regionale Förderungen können die Finanzierung erleichtern.
Gutachten nutzen: Die finanzierende Bank oder Versicherung beauftragt im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zur Beleihungswertermittlung in der Regel einen internen oder externen Gutachter.
Wer beauftragt ein
Beleihungswertgutachten?
Banken und Sparkassen: zur Absicherung von Baufinanzierungen und zur Einhaltung regulatorischer Vorgaben (z. B. KWG, BelWertV, MaRisk).
Versicherungen und Bausparkassen: wenn Immobilien als Sicherheit dienen.
Unternehmen: bei Finanzierungen, die auf Immobilienbesitz basieren.
Privatkunden: in Ausnahmefällen, wenn sie ein neutrales Gutachten für die Bankfinanzierung benötigen oder die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert nachvollziehen wollen.
Ein Beleihungswertgutachten ist somit vor allem für institutionelle Auftraggeber unverzichtbar, da es die Grundlage für die Kreditwürdigkeistprüfung und damit der Kreditvergabe bildet.
Unsere Leistungen
Neben Verkehrswertgutachten erstellen wir auch Beleihungswertgutachten nach BelWertV für bebaute und unbebaute Grundstücke
Unsere Auftraggeber sind vor allem Banken, Versicherungen und andere institutionelle Kreditgeber. Wir liefern rechtskonforme Beleihungswertermittlungen mit einer transparenten und nachvollziehbaren Herleitung sowie einer vollständigen Dokumentation. Damit erhalten Sie eine verlässliche Grundlage für Kreditentscheidungen, Risikomanagement und regulatorische Anforderungen.
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Bernd Fischer Immobiliengutachten
Bernd Fischer
Diplom-Betriebswirt (FH)
DEKRA zertifizierter Sachverständiger (D1) und DGuSV-zertifizierter Sachverständiger
für bebaute und unbebaute Grundstücke
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